Đất hay còn gọi là khu tái định cư là quỹ đất do Nhà nước cấp để bồi thường cho người bị thu hồi đất, giúp người dân có nơi an cư mới, nhanh chóng ổn định cuộc sống. Tuy nhiên, đối tượng bị thu hồi đất cần thỏa mãn các điều kiện tại Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP mới được nhận hỗ trợ này.
Về mặt pháp lý, đất khu tái định cư là đất thổ cư, chủ sở hữu mới được cấp quyền sở hữu đầy đủ theo pháp luật. Vì vậy, chủ sở hữu mới sẽ có quyền sử dụng hợp pháp như các loại đất ở thông thường khác.
Giá nhà tăng mạnh qua từng năm khiến những ngôi nhà hay căn hộ ở khu tái định cư là băn khoăn của nhiều người có thu nhập thấp. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp những thông tin cơ bản và chia sẻ những khái niệm chi tiết dự án Khu tái định cư là gì? Các hình thức tái định cư? Những lưu ý quan trọng khi mua bán nhà / căn hộ tái định cư.
Khu tái định cư là gì?
Ý tưởng
Khu tái định cư là gì? Đây là quỹ đất được Nhà nước giao để đền bù cho những hộ không muốn thu hồi đất, giúp người dân có nơi ở mới, nhanh chóng ổn định cuộc sống. Người bị thu hồi đất phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 6 Nghị định 47/2014 / NĐ-CP để được hỗ trợ. Về mặt pháp lý, đất tái định cư Là đất thổ cư nên chủ sở hữu có toàn quyền sử dụng hợp pháp như mọi loại đất thông thường khác.
Dự án tái định cư là gì?
Các loại khu tái định cư
Việc phân chia dựa trên yếu tố hình thức hoặc nguyện vọng, cụ thể như sau:
Sắp xếp theo hình thức
- Dự án tái định cư theo chủ trương di dân ra các vùng đô thị hóa
- Dự án tái định cư theo chủ trương di dời dân nội, ngoại thành.
- Dự án tái định cư tại chỗ
Khoản 2 Điều 86 Luật Đất đai 2013 quy định: Người bị thu hồi đất được bồi thường và tái định cư tại chỗ nếu diện tích đất bị thu hồi có dự án khu tái định cư hoặc đủ điều kiện để bố trí tái định cư. Ngoài ra, luật cũng quy định rõ, ưu tiên vị trí thuận lợi cho người bị thu hồi đất sớm bàn giao mặt bằng, người bị thu hồi đất là người có công với cách mạng.
Khu tái định cư tại chỗ cho phép người bị thu hồi đất được tái định cư trong cùng khu vực có đất. Thông thường, diện tích thu hồi đất rất lớn do thu hồi nhiều khu đất xung quanh nên người dân có thể được tái định cư trên khu đất đó nếu thuộc cùng một dự án.
Sắp xếp theo mong muốn
- Khu tái định cư tự phát: không nằm trong quy hoạch của Nhà nước Việt Nam.
- Khu tái định cư tự nguyện: là hình thức người dân tự nguyện tuân thủ phương án tạo chỗ ở mới để thực hiện dự án.
- Tái định cư cưỡng bức: là hình thức bố trí chỗ ở bắt buộc đối với người bị giải phóng mặt bằng nhưng không tự nguyện thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư của nhà nước.
Phương án thu hồi đất của Nhà nước phải được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt và niêm yết tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Chính sách tái định cư có thể bao gồm bồi thường bằng tiền, nhà tái định cư hoặc đất tái định cư. Mức bồi thường và hỗ trợ này tùy thuộc vào từng khu vực.
Những lưu ý khi mua nhà / căn hộ tái định cư
Thuận lợi
- Nhà / căn hộ tái định cư rẻ hơn thị trường bất động sản. Ngoài ra, chung cư tái định cư sẽ rẻ hơn nhà tái định cư liền kề.
- Gia chủ sẽ được ưu tiên cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp
Khuyết điểm
- Nhà ở / chung cư tái định cư được đánh giá là có chất lượng thấp hơn so với chung cư thương mại hoặc nhà ở thương mại, nằm xa trung tâm thành phố, gây bất tiện trong việc đi lại. Ngoài ra, tình trạng ô nhiễm môi trường ở một số dự án tái định cư chưa được khắc phục, thậm chí chưa đáp ứng được nhu cầu nhà ở thông thường của người dân.
- Ưu đãi về giá, quyền sở hữu hợp pháp và nhược điểm của nhà tái định cư cần được kiểm tra và đánh giá trên các tiêu chí để đảm bảo đáp ứng được nhu cầu của chủ sở hữu. Từ đó, người mua có thể cân nhắc và quyết định có nên mua hay không.
5 lưu ý cơ bản khi mua nhà / căn hộ tái định cư
Hiện tại, nhà / căn hộ tái định cư có thể mua bán và chuyển nhượng khi có giấy chứng nhận. Tuy nhiên, các giao dịch không có sổ đỏ diễn ra rất phổ biến dưới hình thức hợp đồng ủy quyền. Trong những trường hợp này, người mua có thể gặp sự cố nếu họ không hiểu một số điều cơ bản:
- Khi mua nhà / căn hộ tái định cư chưa có sổ đỏ chính chủ, người dân buộc phải giao dịch thông qua hợp đồng ủy quyền, người mua cần thương lượng và có thêm các điều khoản ràng buộc trong hợp đồng. hợp đồng.
- Quyền sử dụng và giao dịch nhà / căn hộ tái định cư chỉ dựa trên giấy tờ chuyển nhượng, giấy ủy quyền viết tay sẽ không được pháp luật công nhận.
- Người mua cần lưu ý tìm hiểu kỹ các tiêu chuẩn, quy chuẩn, chất lượng, vị trí, quyền chuyển nhượng khi mua nhà / căn hộ tái định cư đối với những người chưa đủ điều kiện mua nhà / căn hộ. loại hình nhà ở.
- Khi mua nhà / căn hộ tái định cư, hợp đồng mua bán phải được lập thành văn bản về quyền sử dụng đất hoặc nhà ở song song với hợp đồng ủy quyền.
- Trong hợp đồng mua bán, bên bán cần ghi rõ quyền quyết định trong giao dịch khi nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Người mua sẽ có toàn quyền định đoạt nhà / căn hộ tại dự án tái định cư trên theo quy định của pháp luật khi tham gia giao dịch.
Thị trường bất động sản tại các khu tái định cư
Hiện nay, thị trường bất động sản tại các khu tái định cư vẫn còn nhiều dự án nhà / chung cư bỏ hoang, trong khi nhu cầu nhà ở của nhiều người dân vẫn chưa được đáp ứng. Ngoài ra, một số dự án tái định cư xuống cấp, gây lãng phí không nhỏ cho ngân sách nhà nước và các nguồn lực của xã hội.
Thực tế cho thấy, nhiều tỉnh, thành phố vẫn còn các dự án tái định cư chậm hoàn thành, thậm chí dừng nhiều năm dẫn đến kế hoạch tái định cư bị chậm, không đảm bảo quyền lợi của người dân.
Có thể thấy rằng thị trường bất động sản ở khu tái định cư không phải là miền đất hứa cho các nhà đầu tư hay những người có nhu cầu về nhà ở. Nguyên nhân của vấn đề được nhiều người cho là do các tiêu chuẩn, quy chuẩn về nhà ở tại các dự án này chưa được quy định rõ ràng, khiến chất lượng nhà ở chưa đáp ứng được nhu cầu và chất lượng cuộc sống của người dân. Dân cư không đảm bảo dẫn đến nhiều khu dân cư bị bỏ hoang.
3. Vậy có được mua bán đất trong khu tái định cư không?
Khi đã hiểu được bản chất của đất khu tái định cư là gì, nhiều gia chủ vì một số lý do cá nhân muốn sang nhượng hoặc mua bán loại đất này. Tuy nhiên, giao dịch mua bán đất khu tái định cư được hay không còn phụ thuộc vào hồ sơ pháp lý của thửa đất đó. Cụ thể có 2 trường hợp.
3.1 Mua bán đất khu tái định cư có sổ hồng
Sổ hồng là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất
Đất khu tái định cư đã có sổ hồng thì chủ đất có đầy đủ thẩm quyền như đất ở thông thường và thực hiện giao dịch mua bán bất động sản thổ cư theo quy định của pháp luật.
Riêng trường hợp đất khu tái định cư chưa có sổ hồng nhưng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (tức là sổ đỏ) thì khu đất đó vẫn có thể tách sổ, sang tên, bán hoặc thế chấp…
3.2 Mua bán đất khu tái định cư chưa có sổ hồng
Theo quy định, chủ sở hữu đất khu tái định cư có đầy đủ thẩm quyền như đất ở bình thường, nhưng nếu thửa đất này chưa được cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng), giao dịch chuyển nhượng và mua bán sẽ tồn tại nhiều rủi ro cho người mua.
Lúc này, muốn thực hiện giao dịch mua bán, bên mua và bên bán sẽ phải giao dịch theo cách khá lòng vòng. Cụ thể, bên bán phải làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng ủy quyền cho bên mua.
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: nội dung hợp đồng thể hiện đầy đủ các thông tin theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, sẽ thiếu các nội dung như: số thửa, tở bản đồ, số giấy, số vào sổ, ngày cấp, nơi cấp của giấy chứng nhận.
– Hợp đồng ủy quyền: Hợp đồng này nhằm cho phép bên mua thay mặt mình quyết định toàn bộ các vấn đề liên quan đến thửa đất khu tái định cư. Và theo quy định, hợp đồng ủy quyền cần được công chứng rõ ràng.
Sau khi hoàn tất 2 loại hợp đồng trên, thì bên mua tiến hành thanh toán 90 – 95% hoặc toàn bộ giá trị khu đất cho bên bán. Số tiền còn lại sẽ được thanh toán khi bên mua nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hoàn tất quá trình công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng.
Tuy nhiên, quá trình mua bán đất khu tái định cư chưa có sổ hồng tồn đọng rủi ro “lật kèo” cho người mua. Cụ thể,
– Vô hiệu hóa hợp đồng ủy quyền.
Vì không có sổ hồng, phải thực hiện giao dịch chuyển nhượng trên cơ sở hợp đồng ủy quyền, nên nếu bên chuyển nhượng cố tình đổi ý không muốn chuyển nữa thì họ có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu hợp đồng ủy quyền. Và khi hợp đồng ủy quyền bị vô hiệu hóa thì hai bên sẽ trở về hiện trạng ban đầu. Lúc này, người mua dù đã thanh toán tiền nhưng vẫn không mua được đất, thậm chí muốn lấy lại tiền cũng phải làm qua nhiều thủ tục phức tạp.
– Bên bán đơn phương chấm dứt hoạt đồng.
Hợp đồng ủy quyền không có thù lao, nên bên bán có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất kỳ lúc nào chỉ cần có thông báo trước một khoảng thời gian hợp lý cho bên mua. Do đó, điều này sẽ gây ra tranh chấp giữa hai bên, thậm chí bên mua sẽ khởi kiện ra tòa án để nhờ phán xử. Lúc này, tòa án lại tuyên hợp đồng vô hiệu vì bản chất hợp đồng ủy quyền là để hợp pháp hóa và che giấu giao dịch chuyển nhượng khiến người mua thua kiện.
– Bên mua khó nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Khi chưa có giấy chứng nhận, pháp luật không thừa nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khu tái định cư là đất ở chỉ được cấp cho người được bố trí tái định cư (Chủ gốc).
Bên cạnh đó, đất khu tái định cư thường không chỉ được chuyển nhượng cho 1 người mà cho rất nhiều người trung gian và họ không quen biết nhau. Do đó, bên mua muốn chuyển nhượng sẽ khó để tìm ra chủ gốc để sang tên. Giả sử nếu tìm ra chủ gốc, thông thường họ sẽ gây khó dễ, yêu cầu thêm phí mới chịu làm. Do đó, khi mua đất khu tái định cư, người mua rất khó nhận được giấy chứng nhận.
– Bên mua khó chuyển nhượng cho người khác.
Trường hợp bạn nhận chuyển nhượng đất khu tái định mà chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, nếu muốn sang lại cho người khác thì lại càng khó khăn hơn.
Khang Điền Real khuyên bạn, khi mua đất hoặc nhà khu tái định cư, cần tìm hiểu chi tiết các khái niệm khu tái định cư là gì cũng như các trường hợp được cấp phát và mua bán để tránh những rủi ro không đáng có gây “tiền mất tật mang”. Hy vọng bài viết trên đây sẽ cung cấp cho bạn một số kiến thức cần thiết để biết cách giao dịch nhà đất khu tái định cư an toàn.
